حسابداری مالیاتی ( مالیات بر درامد املاک اجاری 95
حسابداری مالیاتی ( مالیات بر درامد املاک اجاری )
فصل دوم
مالیات بر درامد اجاره املاک
مالیات بر درامد اجاره املاک ، مالیاتی است که از بابت اجاره انواع املاک از قبیل زمین ، و ساختمان اعم از مسکونی ، تجاری و اداری اخذ می شود .
انواع مالیات بر درامد املاک عبارتند از ：
الف) مالیات بردرامد اجاره ب) مالیات نقل و انتقال املاک
مالیات بر درامد املاک اجاری：
مالیات مستغلات یا اجاره دست اول ： مالیاتی است که به درامد املاک و مستغلاتی که از طرف مالک به اجاره واگذار می شودتعلق می گیرد ،درواقع موجرمالک نیز می باشد .
مالیات اجاره دست دوم ： هرگاه مستاجر محل مورد اجاره را به غیر به اجاره واگذار نماید ، مشمول مالیات اجاره دست دوم می باشد ، در واقع موجر مالک نمی باشد .
به استناد ماده ۵۲ ق.م.م. درامد شخص حقیقی ناشی از واگذاری حقوق خود نسبت به املاک واقع درایران پس از کسر معافیت های مقرر دراین قانون مشمول مالیات بر درامد املاک می باشد وبه موجب ماده ۱۳۱ ق.م.م نرخ مالیات بر درامد اشخاص حقیقی به استثنای مواردی که طبق مقررات این قانون دارای نرخ جداگانه می باشد به شرح زیر است ：
جدول ماده ۱۳۱ ق.م.م
تا میزان پانصد میلیون (۵۰۰/۰۰۰/۰۰۰ )ریال درامد مشمول مالیات سالانه به نرخ پانزده درصد
نسبت به مازاد پانصد میلیون( ۵۰۰/۰۰۰/۰۰۰ ) ریال تا میزان یک میلیارد ریال(۱/۰۰۰/۰۰۰/۰۰۰) ریال درامد مشمول مالیات سالانه به نرخ بیست درصد
نسبت به مازاد یک میلیاردریال (۱/۰۰۰/۰۰۰/۰۰۰ ) ریال درامد مشمول مالیات سالانه به نرخ بیست پنج درصد
تبصره： به ازای هرده درصد افزایش درامد ابرازی مشمول مالیات اشخاص موضوع این ماده نسبت به درامد ابرازی مشمول مالیات سال گذشته انها ، یک واحد درصد و حداکثر پنج درصد از نرخ های مذکور کاسته می شود .شرط برخورداری از این تخفیف تسویه بدهی مالیاتی سال قبل و تسلیم اظهارنامه مالیاتی مربوطه در مهلت اعلام شده از سوی سازمان امورمالیاتی است .
نرخ مالیات بردرامد املاک اشخاص حقوقی به استناد ماده ۱۰۵ ق.م.م ۲۵ درصد می باشد و شرکت هایی که پذیرفته شده دربورس اوراق بهادار نرخ مالیات بر درامد اجاره معادل ۲۲/۵ درصد میباشد .
مالیات املاک اجاری ：
اجاره دست اول ： به استناد ماده ۵۳ درامد مشمول مالیات اجاره املاک دست اول به شرح ذیل تعیین می شود .
درامد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می گردد عبارتست از کل مال الاجاره اعم نقدی و غیرنقدی پس از کسر ۲۵ درصد بابت هزینه ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره
با توجه به ماده فوق قانون گذار بابت املاک مورد اجاره به میزان ۲۵درصد مبلغ اجاره تحت عنوان هزینه هایی که مالک از بابت مورداجاره متحمل میشود ، کسر می گردد .به عبارت دیگر ، از انجا که موجر مکلف است هزینه هایی از قبیل تعمیر اساسی ساختمان راانجام دهد تا مورد اجاره برای مستاجر قابل استفاده شود ، ازاینرو، تنها ۷۵ درصد مورداجاره تحت عنوان درامد مشمول مالیات وی محسوب می شود .
مثال(۱) اقای ایرانی یک واحد اپارتمان خودرا از اول سال ۱۳۹۵ به مدت یکسال به مبلغ ماهیانه ۱۰/۰۰۰/۰۰۰ریال به اجاره واگذار نموده است
مطلوبست ： محاسبه درامد مشمول مالیات اجاره سال ۱۳۹۵
کل مال الاجاره دریافتی سالیانه ریال 120/000/000 = 12* 10/000/000
معافیت تبصره 3 ماده 53 30/000/000 = 25%* 120/000/000
درامد مشمول مالیات 90/000/000 = 30/000/000 - 120/000/000
اجاره دست دوم ： هرگاه موجر مالک نباشد ، درامد مشمول مالیات وی عبارت است از مابه التفاوت اجاره دریافتنی و پرداختنی بابت ملک مورد اجاره است .نکته قابل توجه در مورد این گونه مودیان این است که چون در این حالت ، موجر مالک نبوده و هیچگونه تعهدی در قبال هزینه های ملک مورد اجاره ندارد ، بنابراین در مورد این گونه موجران ، کسر ۲۵ درصد اشاره شده (استهلاک ) ، مصداق نداشته و کل مابه التفاوت اجاره دریافتنی و پرداختنی به عنوان درامد مشمول مالیات محسوب می شود .
مثال (۲) اقای تهرانی در ابتدای سال ۱۳۹۵ طی یک سند رسمی یک مجتمع ۴ واحدی اپارتمان را به مدت ۳ سال از اقای ایرانی اجاره نموده به مبلغ اجاره بهای سالانه طبق سند تنظیمی ۸۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال می باشد . اقای تهرانی مجتمع ۴ واحدی را به ۴ نفر اجاره داده و در سال ۱۳۹۵ جمعا مبلغ ۱۳۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال از مستاجرین دریافت نموده است .
مطلوبست ： محاسبه درامد مشمول مالیات اجاره اقای تهرانی در سال ۱۳۹۵
درامد مشمول مالیات اجاره 30/000/000 = 80/000/000 - 130/000/000
لازم به توضیح است که چون مالکیت به اقای تهرانی تعلق ندارد ، لذا در محاسبه درامد مشمول مالیات اجاره ۲۵ درصد مذکور در ماده ۵۳ ق.م.م. بابت هزینه ها و استهلاکات و تعهدات مالک از اجاره دریافتی کسر نمی شود .
تبصره یک ماده ۵۳ ： محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و هم چنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک اجاری تلقی نمی شود مگر این که به موجب اسناد و مدارک ثابت شود که اجاره پرداخت می شود ، در صورتی که چند واحد مسکونی محل سکونت مالک یا افراد مزبور باشد ، یک واحد برای سکونت مالک و یک واحد مسکونی برای هر یک از افراد مذکور به انتخاب مالک از شمول مالیات موضوع این بخش خارج خواهد بود .
تبصره ۲ ： املاکی که مجانا در اختیار سازمانها و موسسات موضوع ماده (۲) این قانون قرار میگیرد غیر اجاری تلقی می شود . به عبارت دیگر ، چنانچه املاکی بدون دریافت اجاره در اختیار وزارت خانه ها ، موسسات دولتی ، دستگاههایی که بودجه انها به وسیله دولت تامین می شود و شهرداری ها قرار می گیرد ، به عنوان غیر اجاری محسوب و مشمول مالیات بر درامد اجاره نیست ،
تبصره۳： از نظر مالیات بر درامد اجاره املاک هر واحد اپارتمان یک مستقل محسوب می شود ..... بر این اساس اپارتمان هایی که در یک طبقه قرار دارند ، هر کدام به طور جداگانه به عنوان یک مستقل محسوب شده و مقررات مربوط به اجاره املاکبرای هر کدام از ان ها به طور مجزا قابل محاسبه است .
تبصره ۴： در مورد املاکی که با اثاثه و یا ماشین الات به اجاره واگذار می شود ، درامد ناشی از اجاره و ماشین الات نیز جزو درامد ملک محسوب و مشمول مالیات این فصل می شود (درامد اجاره املاک ) ، نکته قابل توجه در این تبصره این است که اجاره اثاثه و ماشین الات تحت عنوان اجاره املاک تلقی می شود که تنها همراه با ملک به اجاره واگذار شده باشد و چنانچه اثاثه و ماشین الات بدون ملک و بطور جداگانه اجاره داده شود ، درامد اجاره انها به عنوان درامد مشاغل محسوب شده ودر موارد علی الراس برای انها ضریب مالیاتی مخصوص مشاغلدر نظر گرفته میشود .
مثا ل (۳) اقای احسانی کارگاه خودرابا همراه ماشین الات داخل ان را از ابتدای سال ۱۳۹۵ به مدت یکسال طی سند رسمی به اجاره واگذار نموده است . بر اساس قرارداد اجاره ماهیانه ساختمان کارگاه۳/۰۰۰/۰۰۰ ریال و ارزش اجاری ماشین الات ۲/۰۰۰/۰۰۰ ریال تعیین گردیده است .
مطلوبست ： محاسبه درامد مشمول مالیات اجاره و تعیین مالیات متعلقه
جمع درامد اجاره ماهانه 5/000/000 = 2/000/000 + 3/000/000
جمع درامد اجاره سالانه 60/000/000 = 12* 60/000/000
معافیت موضوع ماده 53 15/000/000 = 25%* 60/000/000
درامد مشمول مالیات اجاره سال 95 45/000/000 = 15/000/000 - 60/000/000
مالیات پرداختی 6/750/000 = 15%* 45/000/000
تبصره ۵： مستحدثاتی که طبق قرارداداز طرف مستاجر در عین مستاجره به نفع موجر ایجاد می شود ، بر اساس ارزش معاملاتی روز تحویل مستحدثه به موجر تقویم و پنجاه درصد ان جزو درامد مشمول مالیات اجاره سال تحویل محسوب می گردد
مثال(۴) اقای اکبری ملک خودرا از ابتدای سال ۱۳۹۱ برای مدت ۴ سال با اجاره ماهانه ۱۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال به مدرسه غیر انتفاعی اجاره داده است .طبق توافق طرفین مدرسه غیر انتفاعی برای انجام امور اموزشی خود دو اتاق در سال ۱۳۹۰ مبلغ ۴۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال هزینه نموده و ارزش معاملاتی ان در پایان سال ۱۳۹۵ توسط اداره امور مالیاتی مبلغ ۲۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال تعیین گردیده است .
مطلوبست ： محاسبه درامد مشمول مالیات اجاره سال ۱۳۹۵ و تعیین مالیات
اجاره نقدی سالانه 120/000/000 = 12* 10/000/000
معافیت موضوع ماده 53 30/000/000 = 25%* 120/000/000
درامد مشمول مالیات اجاره نقدی 90/000/000 = 30/000/000 - 120/000/000
معافیت موضوع تبصره ماده 53 000/000/10 = 50%* 20/000/000
درامد مشمول مالیات اجاره غیر نقدی 10/000/000 = 10/000/000 - 20/000/000
جمع درامد مشمول مالیات 100/000/000 = 10/000/000 + 90/000/000
مالیات اجاره 15/000/000 = 15%* 100/000/000
تبصره ۶： هزینه هایی که به موجب قانون یا قرارداد به عهده مالک است واز طرف مستاجر انجام می شود و هم چنین مخارجی که به موجب قرارداد انجام ان از طرف مستاجر تقبل شده در صورتی که عرفا به عهده مالک باشد ، به بهای روز انجام هزینه تقویم و به عنوان مال الاجاره غیر نقدی به جمع اجاره بهای سال انجام هزینه اضافه می شود
مثال (۵) اقای صادقی ساختمان متعلق به خود را از ابتدای سال ۱۳۹۵ به مدت ۳ سال با اجاره ماهیانه ۶/۰۰۰/۰۰۰ ریال به اقای محمدی اجاره داده است . طبق قرارداد اجاره اقای محمدی تقبل نموده است که ساختمان را به هزینه خود رنگ امیزی نماید . عملیات رنگ امیزی ساختمان در فروردین ماه ۱۳۹۵ انجام گردیده و هزینه ان معادل ۸/۰۰۰/۰۰۰ ریال تقویم شده است .
مطلوبست ： محاسبه درامد مشمول مالیات و مالیات متعلقه
اجاره نقدی سالانه 72/000/000 = 12* 6/000/000
جمع اجاره نقدی و غیر نقدی 80/000/000 = 8/000/000+72/000/000
معافیت موضوع ماده 53 20/000/000 = 25%* 80/000/000
درامد مشمول مالیات اجاره سال 95 60/000/000 = 20/000/000 - 80/000/000
مالیات متعلقه 9/000/000 = 15%* 60/000/000
تبصره(۷) در صورتی که مالک اعیان احداث شده در عرصه استیجاری ملک را کلا یا جزتا به اجاره واگذار نماید . مبلغ اجاره پرداختی بابت عرصه به نسبت مورد اجاره از مال الاجاره دریافتی کسر و مازاد طبق مقررات صدر این ماده مشمول مالیات خواهد بود .
مثال (۶) اقای بهبود در ابتدای سال ۱۳۹۵ یک قطعه زمین به مساحت ۸۰۰ متر مربع از اداره اوقاف اجاره نموده و با اجازه موجر اقدام به احداث ۴۰ باب مغازه در ان نمود . مدت قرارداد اجاره ۳۰ سال بوده و مبلغ اجاره زمین مذکور سالانه ۱۲۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال می باشد . اقای بهبود مغازه های مذکور را اجاره داده ودر سال ۱۳۹۵ جمعا مبلغ ۳۲۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال از مستاجرین دریافت نموده است .
مطلوبست ： محاسبه درامد مشمول مالیات اجاره و مالیات متعلقه در سال ۱۳۹۵
خالص اجاره دریافتی سالیانه 200/000/000 = 120/000/000- 320/000/000
معافیت موضوع ماده 53 50/000/000 = 25%* 200/000/000
درامد مشمول مالیات 150/000/000 = 50/000/000 - 200/000/000
مالیات متعلقه 22/500/000 = 15%* 150/000/0000
تبصره (۸) ： در صورتی که مالک محل سکونت خودرا بفروشد ودر سند انتقال بدون اجاره بها مهلتی برای تخلیه ملک داده شود در مدتی که محل سکونت انتقال دهنده می باشد تا شش ماه ودر بیع شرط مادامی که طبق شرایط معامله مبیع در اختیار بایع شرطی است اجاری تلقی نمی شود . مگر اینکه به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می شود .
مثال(۷ )： اقای اتحاد محل سکونت خودرا در اول تیرماه ۹۵ به اقای معتمدی فروخته است ودر سند انتقال بدون اجاره بها مدت ۸ ماه برای تخلیه خانه مهلت گرفته است . در صورتی که اقای اتحاد در پایان مهلت خانه را تخلیه و تحویل اقای معتمدی داده باشد و ارزش اجاره مزبور به تشخیص اداره امور مالیاتی ماهیانه ۴ میلیون ریال تعیین شود .
مطلوبست ： درامد مشمول مالیات عملکرد سال ۹۵ اقای معتمدی و مالیات متعلقه را محاسبه نمایید .
اجاره دو ماهه 8/000/000 = 2 ( 6 ماه - 8 ماه ) * 4/000/000
معافیت تبصره ماده 53 2/000/000 = 25%* 8/000/000
درامد مشمول مالیات 6/000/000 = 2/000/000 - 8/000/000
مالیات 900/000 = 15%* 6/000/000
تبصره (۹)： وزارتخانه ها ، موسسات و شرکت های دولتی و دستگاههایی که تمام یا قسمتی از بودجه انها بوسیله دولت تامین می شود ، نهادهای انقلاب اسلامی ، شهرداری ها و شرکت ها و موسسات وابسته به انها و هم چنین سایر اشخاص حقوقی مکلفند مالیات موضوع این فصل را از مال الاجاره هایی که پرداخت می کنند کسر و تا پایان ماه بعد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید ان را به موجر تسلیم نمایند .
نکاتی که در این تبصره قابل توجه است به شرح زیر می باشد ：
مستاجرین موضوع این تبصره مکلفند موقع پرداخت مال الاجاره هر مدت از سال ، مالیات متعلق را در صورتی که موجر شخص حقیقی باشد ، بر مبنای مال الاجاره سالانه پس از کسر ۲۵ درصد ان به نرخ ماده ۱۳۱ محاسبه و با تسیهم مالیات سالانه ، مالیات نسبت به مدت مزبور تعیین و به عنوان مالیات علی الحساب از مال الاجاره پرداختی و اگر موجر نیز شخص حقوقی باشد ، مستاجر مربوط بایستی در هر بار ۳/۴ مال الاجاره پرداختی را محاسبه و ۲۵ درصد (نرخ موضوع ماده ۱۰۵) انرا به عنوان مالیات علی الحساب شخص حقوقی موجر از پرداختی به موجر کسر و پس از پرداخت به حساب مالیاتی اداره امور مالیاتی محل وقوع
ملک تا پایان ماه بعد رسید انرا به موجر تسلیم کنند .
مثال (۸) یک موسسه دولتی ساختمانی را به مبلغ ماهیانه ۳۰ میلیون ریال از اول سال ۱۳۹۵ اجاره کرده است و طبق قرارداد اجاره بها را در اخر هر ماه پرداخت می نماید ،اولا وظیفه موسسه مزبور پس از کسر مالیات چیست ؟ ثانیا نحوه محاسبه مالیات را در هر پرداخت در طول سال ۱۳۹۵ در اجرای تبصره ۹ ماده ۵۳ محاسبه نمایید .
حل : در خصوص اجاره توسط یک شخصیت حقوقی مالیات بایستی به هنگام پرداخت اجاره به مالک به اداره امور مالیاتی پرداخت گردد ودر صورتی که در حساب ها ثبت ولی پرداخت نشود به ازای هرماه 2/5% جریمه دریافت می گردد .
درامد مشمول مالیات فروردین ماه 22/500/000 = 75%* 30/000/000
مالیات فروردین ماه 3/375/000 = 15%* 22/500/000
اجاره پرداختی به مالک 26/625/000 = 3/375/000- 30/000/000
اجاره فروردین و اردیبهشت ماه 60/000/000 = 2* 30/000/000
درامد مشمول مالیات فروردین و اردیبهشت 45/000/000 = 75%* 60/000/000
مالیات فروردین ماه و اردیبهشت ماه 6/750/000 = 15%* 45/000/000
سایر ماه های سال نیز به همین روش محاسبه می گردد .
تبصره 10: واحدهای مسکونی متعلق به سازنده مسکن که قبل از انتقال قطعی و طبق اسناد و مدارک مثبته به موجب قرارداد واگذار می گردد مادام که در تصرف خریدار می باشد ، در مدت مذکور اجاری تلقی نمی شود و از لحاظ مالیاتی با خریدار مانند مالک رفتار خواهد شد ، مشروط بر اینکه مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (59) این قانون به ماخذ تاریخ تصرف پرداخت شده باشد .
تبصره ماده 11: مالکان مجتمع های مسکونی دارای بیش از سه واحد استجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهر سازی ساخته شده و یا می شوند در طول مدت اجاره از صد درصد (100%) مالیات بر درامد املاک اجاری معاف می باشند در غیر این صورت درامد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحد های مسکونی در تهران تا مجموع یکصد پنجاه متر مربع ودر سایر نقاط تا مجموع دویست متر مربع زیر بنای مفید از مالیات بر درامد ناشی از اجاره املاک معاف می باشد .
این معافیت تنها در مورد واحد های مسکونی است که استفاده مسکونی از انها می شود ، بر این اساس ، چنانچه واحد مسکونی بابت فعالیت اداری یا تجاری به اجاره واگذار شود و یا واحد غیر مسکونی ، مورد استفاده تجاری یا اداری باشد ، نمی تواند از این معافیت استفاده کند . شرط ، تا مجموع 150 متر مربع برای تهران و سایر نقاط تا مجموع 200 متر مربع ، در خصوص زیر بنای مفید است بر این اساس ، مواردی از قبیل پارکینگ ، سراسر ، راه پله و گل خانه ، استخر ، اب انبار ، محل نصب تاسیسات ، نورگیرهای مسقف یا با سقف شیشه ای ، انباری و زیر زمین غیر مسکونی جزو زیر بنای مقید محسوب نمی شود .
مثال (9) اقای اشراقی دارای یک اپارتمان مسکونی به مساحت 250 متر مربع در شهرستان بروجرد می باشد که در سال 1395 ان را ماهیانه 8/000/000 ریال به اجاره واگذار نموده است .
مطلوبست : محاسبه درامد مشمول مالیات لقای اشراقی در سال 1395 و مالیات متعلقه :
حل : بر اساس تبصره 11 ماده 53 ق م.م در شهرستان ها واحد های مسکونی تا مجموع 200 متر مربع زیر بنا ی مفید از مالیات بر درامد ناشی از اجاره املاک معاف می باشد .
مشمول مالیات متر مربع 50= 200-250
اجاره هر متر مربع 32/000 = 250 / 8/000/000
اجاره ماهیانه 1/600/000 = 50* 32/000
اجاره سالیانه 19/200/000 = 12* 1/600/000
معافیت موضوع ماده 53 4/800/000 = 25%* 19/200/000
درامد مشمول مالیات 14/400/000 = 4/800/000 - 19/200/000
مالیات 2/160/000 = 15%* 14/400/000
چگونگی تشخیص و تعیین مالیات اجاره توسط اداره امور مالیاتی
به استناد ماده 54 قانون مالیات های مستقیم اصلاحی 1394/4/30 ، درامد اجاره بر اساس قرارداد اعم از رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار می گیرد ودر مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه ان خودداری گردد و یا مبلغ مندرج دران کمتر از هشتاد درصد (80%) ارقام مندرج در جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور باشد و نیز در مورد ماده (54) مکرر این قانون ، میزان اجاره بها بر اساس جدول املاک مشابه تعیین خواهد شد .
تبصره (1) در صورتی که مستاجر جزو مشمولات تبصره (9) ماده (53) این قانون باشد ، اجاره پرداختی مستاجر ملاک تعیین درامد مشمول مالیات اجاره خواهد بود .
تبصره (2) : چنانچه بر اساس اسناد و مدارک مثبته معلوم شود اجاره ملک بیش از مبلغی است که ماخذ تشخیص درامد مشمول مالیات قرار گرفته است ، مالیات ما به التفاوت طبق مقررات این قانون قابل مطالبه ودر صورت اعتراض مودی ، پرونده قابل رسیدگی در مراجع حل اختلاف موضوع این قانون خواهد بود .
تبصره (3) : در مواردی که درامد اجاره واقعی کمتر از درامد تعیین شده طبق مقررات این ماده باشد و مالیات تعیین شده مورد اعتراض مودی می باشد ، در این صورت پرونده قابل رسیدگی در مراجع حل اختلاف مالیاتی موضوع این قانون خواهد بود .
نکته : بر اساس بخشنامه شماره 30/4/6077/45672 - 1383/8/30 سازمان امور مالیاتی در خصوص رهن بطور متوسط هر 10/000/000 ریال سپرده نزد راهن از حیث عقود مربوط به اجاره و رهن معادل 150/000 ریال مال الاجاره ماهانه منظور و اگر راهن علاوه بر دین ( دریافتی ) رقمی هم به عنوان اجاره از مرتهن دریافت می نماید . رقم اخیر را نیز به مبلغ احتسابی فوق الذکر علاوه و جمع انرا به عنوان مال الاجاره تقویمی قلمداد نمایند .
مثال (10) خانم بختیاری یک باب مغازه خودرا در شهرستان بروجرد از اول سال 1395 به خانم صارمی به مبلغ 50/000/000 ریال رهن و اجاره ماهانه 40/000 ریال به صورت عادی اجاره داده است .
مطلوبست : محاسبه مالیات اجاره مغازه خانم بختیاری
50 = 1/000/000 / 50/000/000
تقویم مبلغ رهن به اجاره 750/000 = 15/000 * 50
اجاره ماهیانه 790/000 = 40/000 + 750/000
اجاره سالیانه 9/480/00.0 = 12* 790/000
میزان معافیت موضوع تبصره ماده 53 2/370/000 = 25%* 9/480/000
درامد مشمول مالیات 7/110/000 = 2/370/000 - 9/480/000
مالیات متعلقه 1/066/500 = 15%* 7/110/000
ماده 54 مکرر : واحد های مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصدهزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور ( موضوع تبصره 7 ماده 169 مکرر قانون ) به عنوان واحد خالی شناسایی می شوند ، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره به شرح زیر خواهد شد .
سال دوم - معادل یک دوم مالیات متعلقه
سال سوم - معادل مالیات متعلقه
سال چهارم به بعد - معادل یک و نیم (1/5 ) برابر مالیات متعلقه
نحوه پرداخت مالیات بر درامد اجاره املاک :
1- مالک یا مالکین مکلفند اظهار نامه مالیاتی هر سال درامد اجاری خودرا تا پایان تیر ماه سال بعد به اداره امور مالیاتی مربوطه تسلیم و مالیات متعلقه را نیز پرداخت کنند . ( ماده 80 )
2-در صورتی که مستاجر اشخاص حقوقی ( اعم از دولتی یا خصوصی و یا نهاد های عمومی غیر دولتی ) باشند هنگام پرداخت اجاره بها مکلفند مالیات متعلقه را بر اساس قانون محاسبه کسر و تا پایان ماه بعد پس از کسر مالیات مربوطه را به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید ان را به موجر تسلیم نمایند . ( تبصره 9 ماده 53 ) .
3-چنانچه اجاره املاک ماهانه ، سه ماهه ، شش ماهه ، و یا سالیانه پرداخت شود تکلیف فوق حسب مورد به ترتیب 12، 4، 3، 1 مرتبه در سال باید انجام شود .
4- چنانچه ملک مورد اجاره املاک و مستغلات ، بیش از یک نفر باشند پس از کسر معافیت 25 درصد بابت استهلاک نخست باید درامد اجاره به نسبت مالکیت مالکان مشخص شده و سپس بر اساس سهم هریک از مالکین مالیات مربوطه محاسبه و کسر شود .
مثال (11) شرکت سامان از ابتدای سال 1395 یک دستگاه ساختمان اداری را با اجاره بهای ماهانه 10/000/000 ریال برای مدت یکسال اجاره نموده است . مالکیت ساختمان مذکور متعلق به اقایان جوادی ، جعفری به ترتیب دو دانگ ، چهاردانگ می باشد .
مطلوبست : محاسبه مالیات درامد اجاره هریک از مالکین در سال 1395
درامد اجاره سالانه 120/000/000 = 12* 10/000/000
معافیت موضوع ماده 53 30/000/000 = 25%* 120/000/000
درامد مشمول مالیات اجاره ماهانه 90/000/000 = 30/000/000 - 120/000/000
درامد مشمول مالیات اجاره اقای جوادی 4/500/000 = 15% * 30/000/000
درامد مشمول مالیات اجاره اقای جعفری 60/000/000 = 4/6 * 90/000/000
مالیات اقای جعفری 9/000/000 = 15%* 60/000/000
جمع مالیات ساختمان 13/500/000 = 9/000/000+ 4/500/000
5-در صورتی که موجر شخص حقوقی باشد ، در این حالت درامد مشمول مالیات اجاره صرفا مشمول مالیات به نرخ مقطوع 25 درصد (ماده 105 ) می باشد ودر مواردی که مال الاجاره به صورت ماهانه ، سه ماهه ، شش ماهه پرداخت می شود محاسبه جمع درامد سالانه ضرورتی ندارد .
مثال (12) شرکت ارغوان در ابتدای سال 1395 ساختمانی را با اجاره بهای ماهانه 10/000/000 ریال برای مدت یک سال از شرکت افق اجاره نموده است . مبلغ اجاره بها در پایان هر ماه پرداخت می شود .
مطلوبست : محاسبه مالیات اجاره فروردین ماه
معافیت موضوع ماده 53 2/500/000 = 25%* 10/000/000
درامد مشمول مالیات ماهیانه 7/500/000 = 2/500/000 - 10/000/000
مالیات اجاره فروردین ماه 1/875/000 = 25%* 7/500/000
معافیت های مالیات بر درامد اجاره املاک ( مستغلات )
هرگاه مالک خانه یا اپارتمان مسکونی خودرا به اجاره واگذار نماید و خود محل دیگری برای سکونت خویش اجاره نماید یا از خانه سازمانی که کارفرما در اختیار او می گذارد استفاده کند در احتساب درامد مشمول مالیات این فصل ، میزان مال الاجاره ای که به موجب سند رسمی یا قرارداد می پردازد یا توسط کارفرما از حقوق وی کسر و یا برای محاسبه مالیات حقوق تقویم می گردد از کل مال الاجاره دریافتی او کسر خواهد شد ( ماده 55) .
نکات قابل توجه در این ماده به شرح زیر است :
الف) با توجه به صرافت این ماده پرداختی مودی اعم از انکه به موجب سند رسمی صورت گیرد و یا قرارداد عادی ، مورد قبول بوده و مبالغ مندرج در همین مدارک به شرط احراز واقعیت قابل کسر از مال الاجاره دریافتی خواهد . اما درباره ملک واگذاری متعلق به خود مودی ، در صورت عدم ارائه سند رسمی ، ارزش تقویمی وفق تبصره 2 ماده 54 ماخذ محاسبه قرار خواهد گرفت .
ب) حکم ماده 55 به هیچ وجه املاک غیر مسکونی را شامل نمی شود ، اما چنانچه خانه یا اپارتمان واگذاری مودی بعد از عقد اجاره توسط مستاجر بدون توافق و دخالت موجر به عنوان محل کسب و کار و غیره مورد استفاده واقع شود ، این امر موجب تضییع حق مودی موصوف از حیث لزوم کسر اجاره پرداختی از دریافتی نخواهد بود .
مثال (13) اقای اسلامی منزل مسکونی خودرا از ابتدای سال 1395 طی یک سند رسمی به مبلغ 6/000/000 ریال اجاره داده و خود محل دیگری را ماهانه به مبلغ 3/000/000 ریال جهت سکونت خویش اجاره کرده است .
مطلوبست : محاسبه درامد مشمول مالیات و مالیات متعلقه در سال 1395
تفاوت اجاره دریافتی و پرداختی ماهانه 3/000/000 = 3/000/000 - 6/000/000
تفاوت اجاره دریافتی و پرداختی سالیانه 36/000/000 = 12* 3/000/000
معافیت موضوع ماده 53 9/000/000 = 25%* 36/000/000
درامد مشمول مالیات 27/000/000 = 9/000/000- 36/000/000
مالیات متعلقه 4/050/000 = 15%* 27/000/000
در مورد شخص حقیقی که هیچگونه درامدی ندارد تا میزان معافیت مالیاتی درامد حقوق موضوع ماده (84) این قانون از درامد مشمول مالیات سالانه مستغلات از مالیات معاف و مازاد طبق مقررات این فصل مشمول مالیات می باشد . مشمولان این ماده باید اظهارنامه مخصوص طبق نمونه ای که از طرف سازمان امور مالیاتی کشور تهیه خواهد شد . به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و اعلام نمایند که هیچگونه درامدی ندارند ، اداره امور مالیاتی مربوطه باید خلاصه مندرجات اظهارنامه مودی را به اداره امور مالیاتی محل سکونت مودی ارسال دارد ودر صورتی که ثابت شود اظهارنامه مودی خلاف واقع است مالیات متعلق به اضافه یک برابر ان به عنوان جریمه وصول خواهد شد .
در اجرای حکم این ماده ، حقوق بازنشستگی و وظیفه دریافتی و جوایز و سود ناشی از سپرده های بانکی درامد تلقی نخواهد شد (ماده 57 ) .
تبصره (1) حکم این ماده در مورد فرزندان صغیری که تحت ولایت پدر نمی باشند نمی توانند از معافیت مالیاتی فوق استفاده کند .
تبصره (2) در صورتی که سایر درامدهای مشمول مالیات ماهانه مودی کمتر از مبلغ مذکور در این ماده باشد ، ان مقدار از درامد مشمول مالیات اجاره املاک که با سایر درامد های مودی بالغ بر مبلغ فوق باشد معاف و مازاد طبق مقررات این فصل مشمول مالیات خواهد بود .
مثال (14) اقای معینی که بازنشسته بهداشت و درمان بوده و ماهانه مبلغ 12/000/000 ریال حقوق بازنشستگی دریافت می نماید در سال 1395 یک واحد اپارتمان مسکونی خودرا ماهانه به مبلغ 10/000/000 ریال به اجاره واگذار نموده است . اقای معینی اظهار نامه مخصوص تهیه شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور را تکمیل و به اداره امور مالیاتی محل تسلیم و اعلام نموده که هیچگونه درامدی ندارد .
مطلوبست : محاسبه درامد مشمول مالیات اجاره و مالیات متعلقه اقای معینی در سال 1395
حل : بر اساس ماده 57 ق .م.م حقوق بازنشستگی و وظیقه و جوایز و سود ناشی از سپرده های بانکی درامد تلقی نخواهد شد .
درامد اجاره سالیانه 120/000/000 = 12* 10/000/000
معافیت موضوع ماده 53 30/000/000 = 25%* 120/000/000
درامد مشمول مالیات 90/000/000 = 30/000/000 - 120/000/000
مالیات متعلقه 13/500/000 = 15%* 90/000/000
در مورد شخص حقیقی که هیچگونه درامدی ندارد در صورتی که ثابت شود اظهارنامه مودی خلاف واقع است مالیات متعلق به اضافه یک برابر ان به عنوان جریمه وصول خواهد شد .
وظایف مودیان :
به استناد ماده 57 : در مورد شخص حقیقی که هیچگونه درامدی بجز درامد اجاره مستغلات ندارند باید اظهار نامه مخصوص را به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم نمایند .
به استناد ماده 80 : مودیان این فصل مالیات بر درامد املاک تا اخر تیر ماه سال بعد مکلف اند اظهار نامه مالیاتی خودرا تنظیم و به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم نمایند و مالیات متعلق را طبق مقررات پرداخت نمایند .
جرایم مالیاتی :
جدول جرایم مالیات بر درامد املاک
موضوع جریمه ماده نرخ ماخذ
تسلیم اظهار نامه خلاف واقع 57 یک برابر مالیات
تاخیر در پرداخت مالیات 190 2/5 % به ازای هر ماه مالیات
عدم تسلیم اظهارنامه توسط اشخاص 192 10% مالیات
حقیقی
عدم تسلیم اظهار نامه توسط تبصره ماده 192 30% مالیات
اشخاص حقوقی
عدم کسر و ایصال مالیات مودیان 199 10% مالیات پرداخت نشده
